Советы, как быстро закрыть ипотеку

Чем меньше срок выплаты кредита, тем меньше переплата. Это подтвердят расчеты, выполненные на любом кредитном калькуляторе. Просто поставьте любую сумму и срок в соответствующие поля. Посмотрите, сколько процентов предстоит выплатить за этот период. Потом уменьшите срок кредитования. Сравните величину переплаты с первым значением. Вывод очевиден.

Ипотека предполагает получение крупной суммы. Соответственно и переплата по ней будет впечатляющей. Значит, нужно постараться любыми способами сократить срок выплат. Как это сделать, мы расскажем в этой статье.

Брать или не брать ипотеку

Ипотечный кредит многих пугает необходимостью ежемесячно платить банку крупную сумму в течение длительного времени. Однако аренда жилья — это тоже изъятие из бюджета значительной доли дохода. Только ипотечный заемщик изначально получает собственное жилье. Он может свободно пользоваться этим имуществом. После окончательно расчета с банком заемщик получит еще и право на распоряжение жильем, то есть на его продажу, дарение и так далее.

дом и ключ

Арендатор в конце срока действия договора аренды может столкнуться с изменением условий проживания, в том числе, с повышением арендной платы, либо даже с необходимостью освободить помещение. Последнее требование арендодатель может выдвинуть в любой момент.

Ипотека особенно интересна, когда недостаточно средств на покупку жилья, а цены на него снизились. Важен и психологический момент: многим тяжело копить даже при наличии такой возможности, при этом они вполне могут делать ежемесячные взносы.

Не нужно брать ипотеку, если нет уверенности в том, что этот населенный пункт станет постоянным местом жительства, если нет уверенности в стабильности заработка. Однако даже если работа связана с длительными командировками, стоит оформить ипотечный займ просто для того, чтобы в конечном итоге иметь свое жилье.

Как оформляется досрочное погашение

Условия того, как досрочно закрыть ипотеку, прописывают в ипотечных договорах. Запрещать клиентам или как-то препятствовать тому, чтобы они рассчитались быстрее, банки не могут. Однако они вправе потребовать, чтобы о внеочередных взносах их уведомляли заранее. Где-то необходимо писать заявление, где-то достаточно отправить заявку через личный кабинет интернет-банкинга или в приложении.

паззл домик

Возможны проблемы с минимальной суммой досрочного погашения. Формально ограничений быть не может. Но возможно введение лимита на сумму взноса при отправке заявки через онлайн-банкинг. При этом при личном обращении в офис банка никаких проблем с этим не будет.

К дате досрочного погашения важно обеспечить на счету необходимую сумму. Если этого не сделать, возникнет просрочка, поскольку по заявке заранее будет изменен график платежей.

В указанную дату произойдет списание средств. Часть суммы пойдет на погашение процентов, начисленных к этому дню с последнего взноса. Остаток направят на погашение основного тела кредита. Начиная со следующего дня, процентное начисление будут производиться уже на остаток долга за минусом этого внепланового платежа.

Если для дополнительного взноса выбрать дату оплаты очередного транша, то вся сумма, поступившая сверх плановой, пойдет на уменьшение займа. Если выбрать какой-то другой день, то деньги пойдут и на погашение процентов, и на снижение остатка.

Что уменьшить после досрочного погашения: срок кредитования или платежи

Некоторые кредиторы стали предлагать клиентам, которые закрыли часть ипотеки досрочно, право выбора способа изменения графика платежей. Теперь заемщики могут сократить срок выплат или размер ежемесячного платежа.

ипотека

В первом случае размер взносов останется на прежнем уровне. За счет сокращения срока кредитования займ будет погашен быстрее, значит, переплата снизится.

Во втором случае уменьшится ежемесячный платеж, а срок кредитования сохранится. Переплата также снизится. Однако первый вариант выгоднее, поскольку срок, в течение которого уплачиваются проценты, во втором случае больше.

Как быстрее погасить ипотеку

Первоначальный взнос

Чтобы быстрее избавиться от ипотеки, стоит изначально подготовиться к этому. Еще до подписания договора желательно обеспечить максимально большую сумму для первоначального взноса. Так сократится сумма долга, то есть база для начисления процентов.

Учтите, что все банки предлагают наименьшую ставку тем, кто готов оплатить за счет собственных средств большую часть стоимости жилья. Известно, что оно пойдет в залог. Чем больше средств внесет заемщик, тем меньше риски кредитора. Потому банк готов кредитовать под меньший процент тех, кто оплатит более 50% стоимости недвижимости из собственных накоплений. Ставка зависит еще и от срока кредитования. Чем он меньше, тем дешевле обойдется кредит. Но это значительно увеличивает ежемесячный платеж.

Если есть право на получение средств на закрытие ипотеки по каким-либо сертификатам, например, на материнский капитал, постарайтесь ускорить процесс оформления. Пока данные средства не поступят на ссудный счет, заемщику придется оплачивать проценты, начисляемые на эти суммы, из собственных денег.

Естественно, следует посчитать, что выгоднее: копить на первоначальный взнос и одновременно оплачивать аренду жилья либо быстрее въехать в собственную квартиру. Последний вариант обычно предпочтительнее.

Изредка появляются программы, по которым можно оформить займ без первоначального взноса. Но ставка по ним традиционно выше средней по рынку ввиду высокой рисковости сделки для кредитора.

Ставка процента

ипотека

Постарайтесь найти банк, который готов предоставить меньшую процентную ставку. Сначала обратитесь к тому кредитору, на счет карты которого получаете зарплату. Зарплатным клиентам традиционно дают дисконт в размере не менее 1% от ставки.

К оформлению ипотеки лучше готовиться заранее. К моменту подачи заявки постарайтесь максимально соответствовать образу идеального заемщика. Важно иметь регулярный доход и надежного работодателя. Желательно являться собственником некоего имущества (автомобиля, гаража, дачи).

Имеет значение кредитный рейтинг. Возможно, есть смысл взять небольшой кредит на минимальный срок. Займ нужно успеть погасить до подачи заявки на ипотеку, но четко соблюдая график платежей. Так вы покажете, что ответственно относитесь к исполнению финансовых обязательств и имеете достаточную платежеспособность. Но при этом при ограниченном доходе не стоит накануне обращения за ипотекой обременять себя крупными кредитами. Подобные выплаты приведут к снижению величины ипотечного займа. Это чревато тем, что может не хватить денег на покупку выбранного объекта недвижимости.

Следите за акциями и различными программами. Периодически для стимулирования продаж банки на время снижают ставку процента, например, перед новогодними праздниками.

Более дешевый кредит предлагают по различным программам, инициированным федеральными или местными властями, а также застройщиками. Тогда банк получает компенсацию за недополученную прибыль из бюджета или от девелопера.

Например, недавно закончилась госпрограмма, направленная на стимулирование продаж жилья в новостройках. Сейчас действует «Сельская ипотека», направленная на развитие не только сел и деревень, но и небольших городов. До сих пор актуальна программа льготного кредитования семей, в которых после 1 января 2018 г. родился второй или последующий ребенок. В регионах периодически запускают льготную ипотеку для молодых специалистов, работников социально-значимых сфер.

Программы, действующие в конкретном населенном пункте, можно посмотреть на сайте местной администрации, а также на сайте ДОМ.РФ. Именно через этот институт реализуются региональные ипотечные проекты.

Аннуитетные платежи против дифференцированных

Если сравнить аннуитетные и дифференцированные платежи при одних и тех же исходных данных (при одинаковой сумме, ставке и сроке кредитования), можно увидеть, что при первом способе начисления выплаты будут меньше. Кажется, что аннуитет выгоднее.

платежи по ипотеке

Однако необходимо сравнить сумму процентов, которые будут начислены за весь срок кредитования. При дифференцированном способе начисления переплата будет меньше. Если проанализировать структуру платежей, можно увидеть, что при аннуитете в самом начале кредитования большая часть ежемесячного взноса уходит на оплату процентов. На погашение основной части долга уходит 5-10% от этой суммы.

При дифференцированном способе начисления изначально платеж больше, но и на расчет с банком идет большая его часть. С течением времени ежемесячный взнос будет уменьшаться, стремясь к величине, равной размеру кредита, поделенному на число месяцев кредитования.

То, что дифференцированный платеж выгоднее, подтверждает и тот факт, что большинство банков отказались от этого способа начисления. Они предпочитают аннуитет, поскольку он позволяет получить максимальную прибыль уже в самом начале кредитования.

Финансовые резервы

Чтобы досрочно рассчитаться с банком по ипотечному займу, следует активизировать всевозможные финансовые ресурсы, стараясь максимум свободных денег перечислять на ипотеку. Постарайтесь изыскать дополнительные способы экономии, откажитесь от лишних трат. Возможно, есть вещи, которыми давно не пользуетесь. Их можно было бы продать.

Иногда есть смысл сдать приобретенное жилье, например, если:

  • купленная недвижимость не единственная, и есть где жить;
  • есть возможность снять более удобное или аналогичное помещение дешевле;
  • в квартире более 2 комнат, тогда в одну из них можно пустить жильцов.

Решая выставить собственность на рынок аренды, учтите, что может пострадать ремонт, что арендаторы могут быть очень разными людьми.

Налоговый вычет

Неплохое подспорье для тех, кто хочет досрочно погасить ипотеку, — это налоговый вычет. Вернуть можно 13% от стоимости квартиры, но не более 260 000 рублей. Если приобретается новое жилье, то право на вычет возникает после подписания акта приема-передачи.

новый дом

Преференция предоставляется только 1 раз в жизни и только тем, кто является плательщиком НДФЛ, то есть получает зарплату, с которой производятся соответствующие отчисления. Студенты, пенсионеры, ИП, как те, кто не платит налог на доходы физических лиц, не смогут воспользоваться данной льготой.

Государство вернет и 13% от сумм уплаченных по ипотеке процентов. 1 раз в год не позже 30 апреля в налоговые органы необходимо подать соответствующее заявление, приложив к нему пакет документов, включающий, в том числе, справку из банка об уплаченных процентах.

Рефинансирование

В борьбе за клиента банки снижают ставки по ипотечным займам, предлагая более выгодные условия кредитования тем, кто уже взял ипотеку у их конкурентов. Проконтролируйте, чтобы платеж по новому договору был ниже, чем по имеющемуся.

Обратите внимание на дополнительные расходы на:

  • страхование недвижимости и жизни и здоровья. Действующие полисы можно переоформить, заменив выгодоприобретателя;
  • оценку. Если она была сделана более 1 года назад, велика вероятность, что потребуется обновить экспертизу;
  • перерегистрацию обременения в Росреестре;
  • комиссию за перевод средств из одного банка в другой и прочее.

Чем ближе к концу срок кредитования, тем менее выгодно рефинансирование, ведь большую часть процентов, особенно при аннуитете, уже получил действующий кредитор.

Еще один вариант — просто подать в своем банке заявление о снижении ставки. В период, когда его конкуренты массово предлагают более выгодные условия на рефинансирование ипотеки, высоки шансы того, что банк согласится на небольшую уступку.

Закрытие ипотеки — знаковое событие. Старайтесь ускорить его наступление. Даже если не получается вносить дополнительные платежи на регулярной основе, делайте это по возможности. Анализируйте состояние рынка недвижимости и отслеживайте госпрограммы: срок, когда можно выгодно изменить условия кредитования, обычно невелик.

Оцените статью
FreedomHacker
Добавить комментарий

Adblock
detector